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再出发——济南地产2011年度思想论坛

 
    主持人:尊敬的女士们、先生们,各位领导、各位来宾,大家好。
    欢迎参加由济南时报、蓝石·大溪地联合主办、三益中国特别支持的“济南地产2011年度思想论坛”。我是主持李全伟,非常高兴主持今天的论坛。
    女士们、先生们,众所周知,2011年的中国楼市是在不断从紧的调控政策中度过的。济南虽然在房地产方面可以说是一座中庸之城,但在2011年,楼市却也步步惊心。无形之手不断改变着楼市的游戏规则,房企从错愕到接招、从观望到调整,努力实现着自身的完善与变革,积极寻求再发展的新途径,济南的房地产行业也在为“再次出发”做着精心的准备。本次论坛在2011年年底举行,就是希望听到专家学者、地产老总们在总结经验的基础上,对未来发展的精彩见解。
    下面,非常荣幸地介绍参加本次论坛的嘉宾:
    著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生
    全国工商联房地产专家委员会委员、三益中国院长高栋先生
    山东蓝石置地集团有限公司董事长张岷先生
    济南绿地泉景地产股份有限公司董事长总经理刘民先生
    中国重型汽车集团房地产开发公司总经理杨斌先生
    济南建邦置业有限公司总经理潘捷先生
    济南华强广场置业有限公司总经理王晓飞先生
    山东国华时代投资发展有限公司济南区域房地产总经理夏永利先生
    济南瑞丰投资有限公司总经理阮伟华先生
    齐鲁置业有限公司总经理王坚先生
    山东新苑(音)置业有限公司总经理王将魁先生
    山东启德置业有限公司总经理刘声元先生
    山东中泉置业有限公司董事长殷中林女士
    接下来为大家介绍这次论坛主办方单位的领导:
    济南日报报业集团党委书记、董事长、社长孙元文先生
    济南日报报业集团总经理助理、济南时报总经理郑凯先生
    济南时报副总经理董艺女士
    感谢在座的所有关心济南地产行业发展的地产人,谢谢你们!再次感谢大家的光临。
    女士们,先生们,下面有请主办方领导致辞。首先有请济南日报报业集团党委书记、董事长、社长孙元文先生致词。
    [孙元文]:尊敬的陈主任、各位来宾、各位领导,同志们、朋友们:
    首先欢迎大家在百忙之中,在年前这个紧张的时刻来到济南,参加由济南时报主办的“济南地产2011年度思想论坛”,思想决定人们的认识,认识指导人们的行动,我认为这次论坛主题非常鲜明,也非常有特点,希望大家能够在论坛中畅所欲言,为济南的房地产业发展指点各自意见,共同为济南的地产明天出力献策,济南是山东省的省会城市,具有强大的发展动力,这一年来,特别是十一届全运会以来,济南的城市建设发生了重大的变化,环境进一步改善,定位也越来越准确。城市建设力度越来越大,这些政策应该说,对济南的房地产市场发展起到了很好的推动作用,也使济南的房地产市场呈现一种健康、稳定、持续、向上的发展态势,形成了济南的城市面貌和市民的居住水平。对济南来说,对全国房地产行业来说是极其不平凡的一年,面对不断调整的调控政策,房地产企业遭受前所未有的困境,交易量下降,价格走低,有的企业也出现了资金链条断裂甚至跑路的现象,我们济南前段时间有一个地产公司也出现了这样的情况,形势非常严峻。
    从中央政策规定对房地产业继续调控的明确表态可以看出,在即将到来的2012年调控常态化仍然是房地产行业的主旋律。中国房地产行业受调控影响大,济南市的房地产市场也不能独善其身,应当说,无论是限购还是限贷的“双限”政策,使全市房地产市场有关指标出现了增幅缓慢、减少,环比下降的情况。特别是这两个月以来,更是出现了较大的回落。
    我以前在市政府工作,去年这个时候到济南日报报业集团,以前在市政府主要是协助市长分管卫生、商贸,对这一块感受不深,到日报以后,我们正好要在西客站建传媒大厦,要建地上8万,地下3万的大厦,我们用招拍挂方式拍了55亩地,建了128400的职工宿舍,通过这个事,使我亲身体会到了目前房地产的艰难和不容易。对政策的调控也有这样那样不同的认识。所以今天陈主任也来了,希望能给我们指点迷津,到底中国未来房地产产业怎么办?还这么搞下去吗?要把它搞死吗?还是给它的一条出路,路是从哪儿来的,怎么办。
    我想不管怎么着,真正的房地产企业要根据市场的变化不断调整,调整开发思路,优化产品结构,升级产品品质,力争在行业变动中走出一条转型革新的道路。困难也是难,事在人为,也是挑战,面对挑战如果  我们能够坚持住,能够发展,可能未来的明天就会更加美好。
    从济南的情况看,一些比较优质的楼盘仍然销售态势良好,无非就是地理位置比较好一点,质量有保证,价格比较适中,企业的品牌信誉比较强,仍然还是比较紧缺的。这次我们盖了12万的宿舍,我们的员工用了一半多一点,还有一半是面向集团的重要客户,甚至党政机关、企事业单位的照顾。从这一点看,我们的房子基本上80%已经销售出去了,在地没到手,刚刚挂牌的时候我们的房子就已经销售出去了,这可能是第一他们看中了济南报业的品牌,二是西部发展的位置,三是我们的价格比较适中。通过这些看,调控的过程可能就是一个优胜劣汰的过程,对整个市场来说或许是件好事,但是对各个企业来说可能就是致命的问题。
    长期以来济南日报集团一直关注房地产行业,做一些有积极影响的行业活动,也涌现出了大量为业界所推崇的优秀产品,比如我们在今年三月份由《济南日报》出版的《地产十年—大型行业置业特刊》就引起了行业的强烈共鸣,这是关注民生,建设和谐社会的时代大主题的一种表现,也是人民群众注重生活质量幸福指数的一种必然。
    在这里要特别感谢,蓝石·大溪地联合主办本次论坛,同时感谢三益中国对论坛的支持,感谢陈主任不远千里来到济南,给大家讲解房地产行业的发展形势,更要感谢各位地产界的朋友们,正是你们的坚持与努力才让济南的房地产市场更加完善与成熟。
    最后预祝本次活动圆满成功,也提前祝各位领导新年快乐!
    主持人:感谢孙书记的精彩致辞。现在我要给大家介绍一个地方,这个地方当我第一次去的时候非常震惊,在济南的西部,开车顺经十路一直往西开,到那儿一看,这个地方不大,拐拐绕绕的小路,非常有味道,进去之后豁然开朗,居然有一片那么好的园林,有那么好的湖面,更主要的是有那么好的房子,这个地方就是蓝石·大溪地。下面有请蓝石·大溪地有限公司董事长张岷先生致词。掌声欢迎!
    [张岷]:首先谢谢主持人对我们项目的赞美。
    尊敬的各位领导、各位来宾,尊敬的陈淮主任,大家下午好!
    我是山东蓝石置地集团公司张岷,今天我作为“再出发,济南地产2011年度思想论坛”的联合主办方,作为济南房地产行业的一员,很荣幸有这个机会和陈淮主任以及在座的房地产行业的同仁们,以及济南报业集团的领导和同志们共同来探讨当前房地产行业面临的一些问题和应对的策略。
    2011年,对于房地产行业来说确实是特殊的一年,是名副其实的一个政策年,受国家年初颁布的“新国八条”政策的影响,中国的房地产业在2011年里的确是受到了严峻的考验,开发商原本就是比较重视政策的一个群体,但从来没有像今年这样,不仅认真研究行业政策,还认真分析国际国内的经济形势,认真看各种权威的解读。不仅总理在经济会议上说什么,甚至总理出国说过什么都字斟句酌,没有人否认,2011年对于中国房地产行业来说的特殊性。我们更难从以往的中国楼市历史中寻找经验,这一年楼市面对的调控力度之大,调控周期之长,市场受影响之重都是始料未及的。对于我们山东蓝石置地来说,2011年度过的相对比较平稳,这与我们保守的经营策略相关,我们没有铺开很长的战线,没有盲目地进行扩张,所以资金压力较小,但在这一年里我们也相对放慢了开发的节奏,腾出来的精力放在了一些项目的缺憾上,我一直在公司内部说,不要关心政策,这不是你们所能左右的,干好你们自己的活,不管什么时候,把产品做好一定是正确的选择,我本人一直对经济形势和国家政策很关心,但今年我也并没有花更多的精力去对政策做过度的解读,在这里分享一下我一些不成熟的看法,请大家指正。
    首先我设定中央当前的政策一定不是要让房地产行业死掉,而是要让这个行业健康发展,这是一个基本的前提,大家要对这一点有信心,才有可能使行业健康的发展。
    然后我认为,济南在全国的限购城市中房地产行业是相对健康的,至少是中等之上的健康程度,因为济南的市场从来就不是以投资客为主的市场,除去单位分房之外,济南的家庭拥有两套以上商品住房的是少之又少,甚至今天包括我们在座的,如果去调查的话,除了单位分过房子,买过两套以上房子的都比较少,在座的都是精英阶层了,最坏的结果,如果调控一直持续,真的在政策的叠加和持续中造成所谓的崩盘,总会有些崩盘的城市,而这一定不是济南。如果济南要崩盘的时候,如果中央的政策,或者他的初衷是良性的,党中央的政策一定也开始调整。
    再者,我们要看自己的企业在济南同行业中的地位,它处于一个什么样的水平,也是至少要做到中等以上的健康程度,并努力往前面站,而这实际上也是我们积极企业当家人现在唯一能做的事。而且我觉得大家一定不要去有一种赌的心态。我认为一定至少要做好调控还要持续一年的准备,而且不少同行是在赌明年6月份就会出现所谓的转机,所有的财务安排都是以那个时点为主线,我认为是不安全的。当然陈淮主任可能不是这么认为,我觉得调控一年,我还是过于乐观的,但是我们这种企业能再做一年的这种准备的话,可能也是我们一个很大的努力,这个一会儿还希望听到一些建议。
    今天我们荣幸地邀请到我国当代著名经济学家,房地产界的专家陈淮先生与我们一起探讨未来中国的房地产发展形势,我相信各位来宾会在陈淮先生的真知卓见下,在各位房地产企业当家人思想碰撞的火花中看清方向,并大有收获。在此我祝本次“再出发,济南地产2011年度思想论坛”圆满成功!祝陈淮先生、各位领导、朋友们能够在这里度过一个愉快的、分享的、收获的下午。兔年即将走过,龙年即将到来,祝在座的各位在龙年里一份耕耘、一份收获,用执着和实力证明自己,造福行业。谢谢大家!
    主持人:谢谢张总,刚才张总还说主持人对大溪地的赞美,其实不是刻意的,确实第一次去觉得非常漂亮,有奇花异草还有各种动物,对于这样一个楼盘来说确实感受非常美妙,但是这一年对于房地产行业来说却不太美妙,对于行业的前景有期盼也有置疑。黄金十年之后的房地产行业还能否再有以前的辉煌呢?下面我们就来有请著名的经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生为我们分析“十二五”中国房地产行业发展的趋势。女士们、先生们,掌声有请陈淮先生。
    [陈淮]:谢谢主持人,谢谢大家,很高兴和大家一起交流。
    我刚才听了孙总、张总的致辞,特别是张总讲,我手上有一个监控心跳的仪器,他讲完了我一测120下了,指点迷津也好、预测政策也好,我其实也做不到,我以住建部政策研究中心的主任已经搅拌了,我现在只是中国城乡建设研究会的所长,结果认识的正好是济南的一个老乡陈宏。
    大家看一张画(PPT),好玩不好玩?这个画并非仅仅博大家幽默一笑,我们想跟大家交流一个看法:这个世界上谁都看得见的东西、一目了然的东西不一定能传达最有意义的信息、最有价值的信息。打开互联网上充斥着的东西不一定是最有意义的信息。也许看看背面不一定是一种愚蠢,看看背面才知道这个画是真品还是赝品。我们今天下午在一个不太长、很短的时间内看一看背面。
    从刚才孙总的致辞作为引子,听孙总致词让我心情很沉痛、很压抑,好像我们在座不是中国的济南,而是地处被朝鲜一样,寒冷与悲痛,哪至于啊?世界没到那一步,中国没到那一步,中国的房地产也没到那一步。我们就从几点说起。
    第一,世界经济有那么坏吗?我们看一个背面。从2009年四季度以来,到今天我们在座济南的会场中,两整年过去了,这两年中有听到世界500强哪家活不下去的现象吗?2008年到2009年世界金融危机初一个接一个世界大大型企业活不下去的时候,AIG、两房(音)甚至花旗银行都出现了危机了,最近两整年你又听说哪个企业活不下去了。我跟大家说,别为那些欧债危机,以及美国是否违约的表面现象迷惑,美国的微观经济细胞,也就是企业这个群体已经整体性地站稳脚跟,他们的盈利状况明显在回升。真正决定世界经济和发达国家经济前景的是企业,企业的状况已经在普遍性地明显回升,美国的纳斯达克道琼斯尽管振荡依据,但是和2001年比完全没跌,中国的股市倒是2010年就是世界最差的,今年我们比去年再下跌20%多。我们首先说对世界的经济情况没有那么悲观,引领2011年全球消费市场第一热点,也包括中国和济南消费市场第一热点,仍然是美国公司那个叫“苹果”的东西。大家趋之若鹜的仍然是apple、iPad。所以当年被赵本山大叔所说的悲惨的一年应验了,乔先生的财富每天都在迅速地增长,但是人没了。这是第一条,你别这么悲观。
    第二,中国的经济或者说房地产也不像大家想象的那样,我们已经到了无可救药的地步,我们还能坚持6个月或者是一年,没有那么严重。大家注意重拳出击中央经济工作会议在强调房地产调控政策的同时还明确强调2012年要加快普通商品房建设,增加有效供给。这句话有两个关键词,一个叫“加快”,说的是速度;第二个叫“增加”,说的是规模。也就是说2012年,远了不说,中国房地产业的基本任务是更快、更多地盖房子,不是不盖、少盖房子,这才是基本的政策。
    至于我们对2011年的政策评价以及对2012年的预期,我想房地产调控不动摇这“不动摇”三个字已经表达了对2011年的整体评价、中央的评价、评估。如果2011年的政策是一个很糟糕的政策体系我们也就无所谓不动摇,自然要做出调整,不动摇意味着对2011年的肯定,也同样表达着对2012年政策的趋势的基本信息。什么不动摇呢?我们重点说说这三个字。
    我以为2012年的房地产政策有四个坚定不移,四个不动摇。
    一是服从国民经济整体稳定运行的规律不动摇。注意我刻意地说“服从”两个字,比如说货币政策、信贷规模。在影响房地产业的政策体系中,实际上人们经常混淆但是又必须明确区分的是这个政策体系可以分为两类,一类是对房地产有重大影响,但是这个政策的决策依据偏偏不是房地产业的兴衰涨落,这就是我们真正的宏观调控政策,宏观调控政策不是调控房地产业的政策,务必注意在中央文件从来没那么说,中央文件中只有宏观调控政策和房地产调控政策,没有一个房地产宏观调控政策。宏观调控政策指的是我们常说的通胀、通缩、过冷、过热,对这些问题的调整政策叫做宏观调控政策。这些政策我们打个比方,它不过是看天穿衣服的政策,降温了穿羽绒服,今天转暖大家不要穿那么厚,免得中暑,看天气穿衣服的政策重要,不看天气你会感冒发烧,对身体损坏很大,但看天气又不那么重要,是因为它只决定当天身体状况稳定与否,决定不了老板打不打算提拔你,决定不了你的儿子能不能考上清华大学,决定不了中国的产业有没有国际竞争力,也决定不了老穷人怎么住房子。别夸大宏观调控政策的影响。
    但是就是这一个看天穿衣服的政策又要求各个产业的发展,各个国民经济的局部在一定时候还必须服从,比如说反通胀,2011年我们的确面对的一个重要的任务就是反通胀,反通胀势必要动用货币政策,势必要收紧信贷规模,甚至要向上调整利率,传统的、经典的反通胀的政策就是升息,就是动用货币手段,免不了。不管房地产业觉得疼还是不疼,不管你房子卖得出去还是卖不出去,如果2012年中国继续面对反通胀的严峻形势的话,恐怕我们还得面对一个紧缩的货币环境。
    所以我刚才说,服从国民经济稳定运行需要这样的政策将是不动摇的。
    那么中国2012年反通胀形势能不能缓解呢?现在看起来有不确定性,但是乐观地因素不多。中央经济工作会议就在这个问题上恰好是两种判断:第一,存在着经济增速下行的危险。我刚才说宏观调控管的就是增长速度、GDP过冷过热。第二,物价存在着上涨的风险。这两个风险。一定要把这个问题说明白需要很长的时间,但是我们说在2011年推动中国通货膨胀的主要因素是外部因素,我们面对的是一个输入型的通胀。大家说可能是农产品价格上涨推动了中国通胀,怎么是外部因素呢?咱们抓紧时间地说,明确无误地说,中国完全不缺粮食,中国没有任何一种大宗农产品存在着供不应求地缺口,有把握地说,没有。我国连续八年粮食总产量创历史新高,包括2011年。中国的粮食农产品总体是供大于求,并且明显过剩,粮价和农产品上涨是外部推动的,外部的上涨又主要是由美国等发达国家量化宽松的政策导致的。美国等发达国家借了人家很多钱还不上,就采取赖帐经济的办法。美国量化宽松,我们从济南时报都读到了,主要是增发货币,人为有意的扩大货币发行规模。但是很多人没有注意到的是,美国发这个货币干嘛使了?并没有把增发的货币注入到美国的经济体中,如同我们在2008年保增长、保就业、保民生、保稳定这4万亿所做的一样,干嘛了呢?拿着钱到国际债市上收购美国的国债去了。美国政府欠中国一家的钱就超过7万多亿人民币(1.17万亿美元),还不上,不打算还了,就打算用当局印的票子,把政府欠钱打的白条赎回来。由于这些因素导致了国际大宗商品的价格不稳定。
    因为大宗商品包括石油、天然气、粮食等,一直是传统地用美元标价,由于美国政府往美元里掺水,所有全球的美元资产持有者就为美国政府的赖帐经济承担了代价,你兜里有100美元,由于美国量化宽松了,你的100美元在国际市场的购买力就降低了,因为美元的货币已经掺水了,他的币值在下降。由于美元贬值导致的国际大宗商品价值上涨成为众多输入型通胀的主要来源。而在2012年,这个因素我们还看不到任何缓解的迹象。美国还要再来比这更大的几轮呢。这还不说,推动国际市场大宗商品价格上涨,由此推动中国通货膨胀的因素还不只是发达国家政府行为,也包括北非、西亚等一些石油敏感地区地缘政治紧张事件导致国际炒家对国际大宗商品价格的爆炒、操纵。如果大家是股民,光新过去的一周、一个月、一季度国际大宗商品价格、国际股市、国际资本市场、汇市,就会发现,它不是一个持续地单边上涨、下跌,而是一个以天为单位的上窜下跳,极度的不稳定。
    美国一会儿说我要对伊朗动武了,油价今天就暴涨,过两天说伊朗发明了一种技术,让它降到哪儿就到哪儿,美国就不采取军事武力了,用金融手段切断伊朗和国际金融市场的联系,大家知道波斯湾是世界石油重要的产地之一,如果美国真的切断了伊朗的银行和国际金融体系的联系,那么第一损害的还是中国的利益。因为波斯湾伊朗的石油是中国石油进口的重要来源之一,我们可能被迫地把我们多元化的油品结构转向西方跨国公司,受到别人操纵的风险就加大。所以我们说明年反通胀并不乐观。当然现在看起来单项地判断也还为之过早,但是不乐观的因素占多数,如果明年继续通胀,那么收紧信贷规模以及持续升息就是不可避免的了。 第一个不动摇。
    维护国民经济稳定运行的政策体系不动。不管济南的开发商房子卖得动还是卖不动,销售量是增还是减,这是第一需要。
    第二,建保障房的政策不动摇。我们需要一个3-5年的周期,把前期已经实现了的、大多数人有房子住,这个住房脱困阶段的任务向前发展一步,从大多数人有房子住发展到所有人都有房子住。我们建保障房,第一位的目标,对房价有一定的影响,不是很大,第一位的目标并非是冲着房价去的,有没有房价的暴涨暴跌,有没有房地产调控的政策,中国也需要这么一个过程,把它完成了,使我们大多数人有房子住这个脱困阶段的目标尽快地实现最后的收尾,实现所有人都有房子住。与此同时,当然也包括济南市民大多数人有一套房,而且是房改分的房,福利分房分的房,老百姓群体性地将进入改善期,从脱困期、满足基本需求的阶段走向改善期,满足舒适型居住的阶段。这是支撑中国房地产市场未来十到二十年发展的最重要的需求,这和盖保障房并行不背。
    但是保障房并不会因为市场的调控项目而停止,这个过程我们需要3-5年的周期,我没有时间太多地展开,我跟大家说,中国老百姓财富的结构是金字塔型,财富占有程度每低一个层级人口的比数份儿大一块,我们大约估计有20%-25%的群体依靠自己的市场化能力是解决不了住房的问题。我们第一次人口普查我们有6.66亿城市人口,以此粗略估算我们需要4500-4800万套保障房由政府和社会基本无偿提供,才能实现应保尽保和人人享有住房目标的实现。我们在过去十年已经建成了大约1200-1400各种类型的保障房,我们再经过包括2011年在内的5年,建3600万套,那么我们基本可以完成中国住房保障体系的一个物质基础的发展。
    第三,抑制过度占有资源的需求,抑制为卖而买的需求,抑制奢侈的政策体系将不动摇。如果我们这个房地产市场是依靠于投资兴、投机性的需求才能兴旺,一限购,特别是第三套、第五套的需求,市场马上陷入资金链紧张、活不下去的情况,说明这个市场本身就具有很大的不健康因素,我们不可能靠吃饱了饭再吃一顿的需求来支撑身体,道理是一样的。房子首先是给人住的,就是投资性的需求准备出租,就是准备以更高的价格卖出去,最终也取决于有没有那么多人要住房子,如果根本就没有那么多人要住房子,那么投机性不存在,只有在严重的供不应求下才会有投机,春运的时候黄牛党才会倒车票,道理是一样。但是中国的短缺不是短时间能够消除的,我们估计走过这个严重供不应求的阶段,走过中国住房绝对短缺的阶段需要20年,甚至更长。
    什么情况下才能够走得相对平衡呢?100户济南居民面对110-120套存量住宅的时候市场才达到相对平衡的阶段,才走过了绝对短缺的阶段。100户家庭面对100套住房一定有20-30户住房严重困难或者是没房子住,这就是平均数的含义。老师说全班同学平均分几个了,那一定有3成以上的同学没及格了,所以我们说抑制过度占有资源需求的政策取向将不动摇,但是对这一问题我觉得有必要做出两点说明。
    第一个说明是,是不是一定要用限购,而不能用别的办法限制这种过度占有资源的需求,大有可以商量的余地。第一我们的政策体系本身需要完善,第二有更好的办法需要一定的客观条件,假定我们有累计的税率,只要你交得起税就行,那个时候我们也许抑制过度占有资源也可以有别的经济类型的手段,这是一个。
    第二个说明是,中国城市化的任务摆在我们的面前,我们没有余地再后来的10-20年要让大多数人住到城里来,而不是让大多数人住在乡下。那么这个限购就得说明,以上海、北京、广州、深圳等特大城市为例恐怕是要长期地限,因为这些城市已经不是房地产价格的高低涨落,是它的土地承载力不能容纳更多的人了,更多的人涌入不仅会降低城市的效率,人们为什么向城市集中?可以更好地集约资源,可以提高效率,但是到了一定的程度,继续扩张人口,所有的正面好处都没了,变成负面效应了,那么我们就有一个矛盾,又让更多的人住到城市里,又不能住到北京、广州、深圳去,住在哪儿?就住到济南、以及山东的一大批二三线城市在内,在一个中长期发展过程中,包括中期不是缩小规模,限制人口集聚,而是相反,是城市扩张,是更多的人到城里住、买房子,但是短期内如果房价出现移动,对不起,还是得调整一下。我们对抑制过度占有资源和限购有以上两点重要的说明。二三线城市中长期发展不是缩小、限制规模,而是努力支持、鼓励它的扩张,支持鼓励更多的人向这些城市居住。
    第四个不动摇,地方政府问责制不动摇。中国的事要想落到实处,真抓实干就得和官帽子联系起来,所以现在山东省的领导、济南市的领导都很紧张,每天都问统计局,房价上涨速度在全国排第几?排11以后就睡觉去了,排第10位了就坏了,中央要派调查组了。地方政府问责制一定不动摇,落实在各地政府头上,这一条也是中央政府的政策比较有效和核心的政策。
    房地产政策不动摇我以为有这四个方面的不动摇。顺便说,不动摇注定房价向合理水平回归,什么叫合理水平?就是济南市在2011年向市民做出的调控目标达到了没有?这叫合理水平,不可能年初一个水平,到年末又定出一个新的标准来,当然地方政府自然也有义务检查2011年初你向中央和老百姓做出的房价控制目标达到了没有,同时对2012年的房价目标也要做出相应的承诺。
    最后我们也给开发商一个忠告,刚才前两位领导都讲到,过去十年是辉煌的是年,但是我们得说,这辉煌的十年开发商面对的环境不是典型、正常的一般环境,是一种特殊情况下,我们的市场处于住房饥渴阶段,我们的住房政策是过度宽松政策下的市场,不能把不正常的环境当成是正常的发展环境。不是的。过去三年来的利率是25年来的最低点,中间还面对着应对世界金融危机下买房的利率七折优惠等诸多政策性的干预,不可能长期维持这个利率的。未来5-8年,利率水平明显地、很大程度地高于现在,是一个常态和必然,也就是说,像现在负利率水平下的便宜的货币环境这个时代过去了,有没有宏观调控这个时代也过去了。第二,依赖于恐慌性需求,大家想一步到位,刚结婚就要买180、160平米的房子有没有必要?担心房价将来过快上涨,过度提前实现的需求,儿子刚上初中准备给他买房子,靠这种需求支撑的景气状态是不可持续也不是长久的,这种需求也过了。依赖于房价不断上涨才能挣钱的时代过了。其实房价不断上涨才有利可图的行业是没有的,制造业也好,做服装、做食品、做机械制造,哪一个行业是依靠产品一天比一天价格高才能盈利的呢?哪个行业是这样的?如果紧紧依靠房价不断上涨才能存活,那么这个单体已经不适合这个环境了,你已经属于不适合环境的物种了。最后,指望没有风险挣钱做生意的时代过了。这一条特别值得说,中国的房地产产业无需论证,我坚持说,中国的房地产业还将辉煌20年,不管你爱听不爱听,你听得懂还是听不懂,还将辉煌20年。我们毋庸置疑地在未来10-20年,全球房地产市场需求最大的群体在哪儿?就在中国,不可能有任何一个国家拥有这么大的需求和增长速度这么快的需求,绝无可能。这是毋庸置疑的,但是这个房地产市场中每一个个体的开发商都能活下去吗?不一定。中国在八十年代、九十年代家电行业发展过程中涌现出一大批名牌企业、名牌产品,那时候的丈母娘需求就是冰箱、彩电、洗衣机,你要想把漂亮姑娘勾搭到手买名牌彩电就行。曾几何时,十年之后的亚洲金融危机之后,这些企业基本死光了,硕果仅存的大概就是长虹一家,当初北京的牡丹牌电视机、电雪花牌电冰箱、双鹿牌冰箱、水仙牌洗衣机等等,全死光了,死光了也不等于是中国的家电业死了,到了2010年,我们高兴地看到中国所有的家电产品,无一例外地,大家电、小家电、黑家电、白家电,有一样算一样,世界产量第一。我们是世界家电大国这一点是没有争议的,经过一轮血与火的争议,当初政府连户口都不给报的黑孩子现在成为世界级的家电国,我想我们房地产行业没有风险就能挣钱的时代是不可能的。你进入这个市场一定有前景,但是你是不是能挣到钱则是“投资有风险,入市须谨慎。”
    仅供参考。谢谢大家!
    主持人:女士们、先生们,各位嘉宾,我提议再次用热烈的掌声感谢陈淮先生的精彩演讲。
    陈先生,还有一个事情请您留步,请您坐到位置上。下面我们将开始今天论坛非常有特色的一个环节,我们邀请几位房地产行业的人士与陈淮先生共同对话,中间也可以回答下面朋友感兴趣的问题。陈淮先生已经就坐,下面我们掌声邀请济南绿地全程地产股份有限公司董事长、总经理刘民先生,中国重型汽车集团房地产开发公司总经理杨斌先生,济南华强广场置业有限公司总经理王晓飞先生,我们还要非常荣幸地邀请山东蓝石置地有限公司董事长张岷先生作为本次对话环节的嘉宾主持,有请。
 女士们、先生们,在对话开始之前有两件事情给大家提醒,一个是陈先生一会儿要赶去北京的班机,时间不会太长。第二想提醒大家再次用掌声首先对台上的五位嘉宾表示热烈的欢迎!
 作为这次对话环节的主持人我也是非常地荣幸和各位老总,特别是陈教授一起对话。在这样的一个环境里面,特别是到了下午,我刚才在听陈教授演讲之前甚至觉得这样的灯光有点儿像今年的房地产调控政策的色彩,就是不明不亮,昏昏沉沉的意思,在这样灯光的照耀下,可能有些人还有点儿想睡觉,对于房地产行业的老总来说,可能有的晚上就睡不好觉,白天昏昏沉沉,晚上可能就睡不好觉。所以有一个地产开发的老总找到了另外一个房地产老总,两个人经常聊天,见面以后就问,最近睡得怎么样?那个老总说我睡得像婴儿一样。这位就很敬意,说在这样的房地产行业背景下你还能睡得像婴儿一样?我睡不好。对方说了,我睡得像婴儿一样,是这样的,我是睡一会儿哭一会儿,是这样的状态。我想问一下在座的四位老总,晚上也睡得像婴儿一样吗?
    [刘民]:谢谢各位。刚才听陈教授的演讲非常受启发,也更加有信心了。关于睡觉的问题,我想回答主持人刚才的问话,感觉和去年、和前年一样,是正常的,没有特别的感觉。这就是我的感觉,谢谢。
    主持人:我想起一句歌词来了“神经比较大”,宰相肚里能撑船,是这样一个包容天下的胸怀和气魄。问一下杨斌先生,睡得怎么样?
    [杨斌]:我睡得和婴儿的爹差不多,他哭的时候我也不舒服。
    [王晓飞]:我睡得非常好,只要头一沾到枕头就一觉到天亮,而且我没有固定的起床时间,不太忙的时候我经常睡到自然醒,睡觉情况非常好。
    主持人:高人。
    [张岷]:我可能睡得不好。因为我可能是在一个寄宿制的幼儿园里面,我会每天晚上注意看有没有其他小朋友在哭,我现在是这种心态。我特别关注同行之间有没有谁在哭,或者是有没有什么困难,并不是我自己在哭,而是在看,我更关注的是这个。作为一个企业家来说,哪怕今天真的有一个很大的失误,也不能因为这个失误睡不着觉,如果是这样的话你不具备一个做优秀企业家的素质。
    主持人:不知道我的对不对,您是也不睡觉,但是不是自己哭,是看着别人哭。
    [张岷]:是看看有没有人哭。
    主持人:您是看热闹的心态还是照镜子的心态?
    [张岷]:小朋友都是我的好朋友,这是一个行业,有很多评价它的标准,我的标准定得比较低,我研究市场的话我会看济南的市场怎么样,可能比研究中国更多一些,我身边的小朋友怎么样我就能看到我怎么样。
    主持人:谢谢,我建议给以上嘉宾的发言一些掌声,说得非常真诚。我有一个问题问陈先生,如果没有听错的话,我们刚刚得到陈先生您现在的职位是建设部城乡建设研究所的所长。
    [陈淮]:没有建设部。
    主持人:我不愿意把学者和官员,和政府部门拉在一起。
    主持人:现在还是专门做研究的,面对房地产市场和房地产老总的心态,能不能给他们说一下2011年房地产市场的状态。
    [陈淮]:如果有半夜哭醒的就是看互联网或者是听媒体太多了。咱们从以下几个阶段说一下。
    第一,济南老百姓在未来5-8年一共要买多少房子是个常数。和股市不一样,股市连续一年半载低迷,成交量极度萎缩,成交量下降,明年上涨和今年没有关系。但是房地产不会,今天的观望是由于昨天提前买了,5-8年一共要买多少房子是一个常数,济南的小伙子5-8年要娶多少姑娘是个常数,绝不因为观望而多娶一个或少娶一个。
    第二,我们刚才的两位致辞嘉宾说,我们从全运会以来济南市的城市面貌日新月异,基础设施完善,不断地投入增加,如果政府继续在济南的竞争力,济南的基础设施、地铁上继续投钱,你说房地产是越来越好还是越来越坏?你听说全世界因为有任何一个城市建设得更好而让房地产死了吗?有这种事吗?房价主体部分不是盖的房子、窗户这种东西,是张总没花钱,但是一定有人花了钱的窗户以外的东西决定了房子的价格。地铁通到你们家门口你的房子就涨2000,你买济南的房子可能有3000块钱买的是济南的基础设施,有3000块钱买的是人文环境,有3000块钱是买的儿子的教育条件,还有3000块钱买的是济南的工作机会和工资水平,只要这些方面不断改进,我看不出干嘛要半夜醒。你能举出任何一个城市,城市经济总量的扩张速度,他的基础设施的完善速度比我们济南更强的,除了中国以外的城市你随便举。这是第二层意思,干嘛要哭?
    第三,中国老百姓从意识饱暖之后,住行的改善是刚刚起步,我们刚才讲的就是整体的判断我们才走过了脱困期,我们在过去20年里头,城市住房资源总量2010年末是1990年的7倍,但是即或如此,城镇居民家庭户均才60平米,这是一个脱困的水平。济南城市居民家庭正在群体性、规模性地进入改善期,什么叫改善期?有衣服叫做脱困,满足基本需求,分四季、分场合穿叫改善性需求,讲点儿时髦,露肚脐眼的衣裳咱也来一件,这叫享受型需求,穿名牌叫奢侈性需求,我们刚走完第一阶段,哪里就到了房子卖不出去的地步,放心睡吧,睡到自然醒。
    主持人:听了陈先生的发言之后我相信大家底气很足了,但是陈先生以前也说过,楼市调控没打算让开发商都活下去,比不让睡觉还狠,这里面是不是也有一个优胜劣汰的市场规律。作为对话的嘉宾主持,我想请张总来行使您的职责,您向陈先生或者是向各位提一些问题。
    [张岷]:首先我得感谢陈淮主任,刚才陈主任在演讲的最后说了一句:中国的房地产还会辉煌20年。他这句话,我们作为行业内的人都很深刻地理解,但是被很多媒体、互联网、很多人去加以曲解,今天他仍然在说,所以我认为他真的是把我们大家当成了同道中人,而且今天表达的对房地产业的信心使我们有了更深刻的对市场的认识。我想问的问题是,刚才陈教授也说了,原来房地产前面疯狂了十年,整个的盈利模式是靠房价上涨的推动,是毫无风险的模式,应该已经结束了,我们在圈内也经常说,如果分上下办场的话,上半场已经结束了,我现在想问的是我们这么本土的企业,规模不是很大的企业在上半场结束的时候应该做什么样的准备,以便于在下半场我们还能出现在场上?
    [陈淮]:我说得太多了。首先,我刚才说,辉煌不等于房价连涨20年,很多媒体就把这句话曲解为房价连涨20年,不让老百姓活了,您把这么复杂、这么深度地概括曲解为简单化恐怕不是我弱智了。但是我们得注意,20年的辉煌不等于所有的开发商都能活下去,我们中国房地产业要想同样地辉煌,要想这个产业整体辉煌就得不断地优胜劣汰,不断地淘汰病弱的个体,群体的素质才能提高。我告诉你一个残酷的事实,鸟抚育小鸟,打回食物来,会刻意地只喂给强壮的小鸟,病弱的小鸟也是他的亲儿子,就饿死了,第一食物有限,第二只有强壮的活下去,鸟的群体素质才能够不断地进化,连鸟都知道的事,希望我们开发商也明白。张总提出的问题就有意义了,他说我怎么成为一个强壮的鸟?我想你让我把这个问题都回答了,我也当开发商去。就像股评家如果真的明白就炒股去了,就是因为我们还有很多未知的问题,包括我、包括张总,包括主持人,包括济南时报也包括最高决策层和网民,我们在占着房子、躺着地这样一个有产的社会环境下大家都是小学生。30年前济南老百姓都是无产阶级,谁也没有过占着房子躺着地的经验,就是再年轻的,你上小学老师也教过你,你得把自己培养长无产阶级接班人,争取当了报业集团老总也把自己整成一无所有才对。因此我们怎么建房屋、卖房屋、持有房子、应该承担什么风险,房地产企业怎么发展,我们的的确确从0和1学起。所以今天我们回答张总这么复杂的问题,我想肯定不能很完善地回答。
    但是有一条,顺之者昌,逆之者亡。今年是辛亥革命100周年,孙中山先生说过一句话,我们今天还应该记得:世界潮流浩浩荡荡,顺之者昌,逆之者亡。《进化论》有8个字,优胜劣汰,适者生存。我认为适者生存比优胜劣汰还重要,很多人都讲到,本土的企业永远是大鱼吃小鱼,但是没听说什么时候大鱼把小鱼吃光了,吃光了大鱼也就死了,永远吃不光,不管是全国性的企业还是大企业、小企业,就是美国的发达国家也是各有生财有道,并不是说只有一类企业在将来是有前途的。
    主持人:同样引用孙中山先生的一句话,现在对哪一家房地产来说都是革命尚未成功,同志仍需努力。还有一个比较实在的问题,如果现在我的一些朋友、同事,他们30岁左右,在这个阶段出手买房子还是要再等几年?
    [陈淮]:这是一个典型的媒体问题。
    主持人:是媒体。
    [陈淮]:你现在应该不应该出手买房子第一问题不是现在的价格合理不合理。
    主持人:取决于需求。
    [陈淮]:取决于你收入和支出的比例关系,你是否具备资产累计能力,假定你每个月4000块钱,要花3500,也就是说90%都要用于正常生活支出,房价的高低、涨落和你没关系,什么时候也不适合买房子,因为你根本就不具备资产累计能力。你先问的是这个问题。当你的支出收入比,正常生活支出(指的是老公该抽烟喝酒还得抽烟喝酒,太太该美容还得美容去),占到家庭收入70%了,降到七成了,你具备了资产累计能力,但是你的能力就是流动性好,变现强的金融资产为主,比如存款,买点儿国库券,甚至股市开个账户什么的可以,如果你的支出收入比降到50%左右,你开始具备买房子累计持有不动产的能力了,但是你抗风险的能力还不足,比如利率涨一倍,月供可能从5000涨到9000,你付得起付不起?只有当支出收入比降到1/3以下的时候你才确切地具备了资产累计能力,具备了买和持有不动产的能力,你先把这个问题问自己清楚了,再问你有没有能力买房子。
    先不问您多大个,是否够法定年龄,就问我是不是能娶媳妇,是不是取媳妇的好时候,早了点儿。美国之所以有很多人的买的起房,是因为美国大多数家庭支出收入比在1/3以下了,这叫中产阶级,而中国,我们的问题在于我们的发展不平衡,相当一部分人还不具备资产的累计能力。这是第一层意思。
    第二,我们的年轻记者们也喜欢问,我都大学毕业8年了,还买不起房,是不是经常问的?好,你听说哪个国家大学毕业8年买不起房的?他和中国的区别只是买的起和买不起的比例不同,大学毕业8年一定有买的起的也有买不起的。只是比例不同,美国可能是4:6和3:7,你要问的问题是你怎么是怎么没进到那3成里面,而只是7成?我跟你说,到共产主义之前大学毕业8年就还有买不起的,如果你老问这样问题,到共产主义之前前一天买不起的就是你。谢谢。
    主持人:看来买房子不要算政策的账,要算算自己兜儿里的账。
    [陈淮]:我说的不是你挣的多和少,是一个社会特定发展阶段的问题。我们刚才说了一个金字塔型的社会财富结构,美国是枣核型的,中产阶级占绝大多数,我们只能踏踏实实地通过社会发展,逐步提高中产阶级的比数,我们的中央经济工作会和2007年十七大报告,2002年的十六大报告都是明确说提高中等收入阶层的比重,我们没到那一步,但是中国具备不动产资产累计能力的人群正在全世界以明显的速度在发展和扩张,这就是房地产开发商们未来的客户。谢谢。
    主持人:谢谢,那么几位老总对陈先生还有什么问题?没有了。谢谢。我们掌声谢谢陈先生。谢谢陈先生,一路顺风。
    我们继续,其实刚才这个问题说的就是房价还会再降,还要再观望还是出手或者是等,这样的情况,各位都是房企风生水起的人物,你们认为自己的企业,你们的房价将来的走向会是一个什么样的状况?
    [刘民]:刚才听了陈淮主任的演讲,我个人非常赞同,认为他不仅对中国的政策一个解读,对中国的经济状态也有一个很好的了解,对下一步中国房地产的走势我个人也是赞同的。从这里面我们也要看到,无论是房地产市场有没有、好还是不好,它都是存在的。就像刚才讲的一样,大学毕业8年,有买得起房的,有买不起房的,都是存在的,以我们的企业为例,我想简单地给各位报告一下。
    我们是1975年成立的,当时济南市政府成立了一个统建办(音),后来在80年代初改名为济南市城市建设开发公司,90年代初又更名为济南市房地产开发总公司,到2009年完成转企改制,现在叫济南市绿地泉景开发股份有限公司,应该说从中国的房地产市场没有,到发展,到不断地健全、完善,全部都经历了。我在想,这个市场在好的时候我们的企业可能没有抓住机会,没有使这个企业做得比较强壮。记得在八十年代的时候,作为济南市城建公司,如果按照市政府的要求拿出1000万来做房地产,应该说完全能够形成一个比较好的规模,但是我们没有抓住市场机会,没有做起来。当然还有各种各样的原因,我始终认为企业找自己内在的东西是最重要的,而不是说你是一个国有的公司就做不好,这不是主要的理由,主要的理由还是企业的领导人、企业带头人如何去引导、去做好自己的企业,这才是最重要的
    2009年我们按照市政府的要求实施转企改制,引进了上海绿地集团作为合伙股东,现在我们是一个股份公司,这几年我们也是非常感谢市场和环境,在不断地思考、不断地成长,通过2010年、2011年,自己有了一些成长,但是和在座的兄弟公司,还有外地的公司都有非常大的差距。当前市场的环境应该说是市场的冬天,这一点是毋庸置疑的,我们也在思考,我们的企业如何走,如何把握趋势把我们的企业做好。经过深刻的思考我们提出要练好内功,做好品牌,负好责任。正像陈主任刚才讲的,如何使企业做好,怎么去优化自己内部的管理,提升你的管理,我们按照绿地集团的要求今年提出了标准化工作的管理方式,明年我们要把标准化作为一个非常重要的依托和基础来做好,就是练好内功。怎么去保证我们的管理不出披露,保证把品牌做好,保证把质量控制好,把成本控制好。第二点就是做实品牌,把更好地产品贡献给消费者,我们也非常坚定,品牌是第一位的,成本是次于品牌的第二位的,只有品牌好了成本的控制才有意义,如果仅仅是把成本放在第一位,品牌做不好是没有意义的。这也是时代的特征,正是因为房地产的冬天才使我们更加认识到,这是一个品牌的时代,是规模的时代,应该让品牌企业、规模企业不断发展壮大的时代。
    也像陈主任刚才讲的,在这个时代中我们应该更加优化,像鸟一样,把粮食、食物多给企业输入,支持它更好地把房地产市场做好,更好地给购房的客户带来更多优质的产品。负好的责任第一是对客户负好责任,我们的房子在质量、配套、环境、教育上要真正地让客户感到满意,或者说名牌学校等等的,要让客户舒服、方便。对于我们自己来讲,对于我们的员工、股东和可持续发展负好责任。第三是对政府、社会负好责任。政府让我们做的配套我们无一例外地要做好。这一点我们还是值得说的,我们在济南做了18所中小学、18所幼儿园,政府也是非常认可,并且不断支持我们把泉景天沅(音)这个学校做成济南市胜利大街和实验初中这样品牌的学校,应该说对于我们泉景天沅这个项目是一个非常大的推动。下一步在绿地国际花都全景园(音)也是正在努力想要打造一个西部的亮点,就像刚才张总自大溪地一样,在环境上是非常值得我们学习的,非常精细、非常有品位,我们也希望把学校做好,体现对客户、对自己、对政府负的责任。
    从我对当前的形势看,感觉到陈主任说得非常有道理,济南全运会投入了800亿,为了基础设施。这几年还远远不断地东部提升、西部崛起,在不断地投入基础设施,相信济南房子的含金量、增值的可能性会优于其他的城市和其他的省会城市。至于目前的房价只是一个过程。谢谢大家。
    主持人:谢谢。我们想听一下杨总结合自己企业的情况做一下介绍。
    [杨斌]:应该说大家对目前的房地产形势了解的也很多,看的也很多,有了更多的关注,可是我想,过去我们常说一句话,没有不好的行业,房地产引起这么多人的关注,承担了这么多不应该承担责任,作为房地产企业都参与到这个竞争当中去,据我了解,房地产和其他行业相比比如建筑业、建材业相比淘汰率并不是太高的,我想大家之所以关注房地产,和我们房地产企业感觉到的艰难,很大程度上是我们在运作的过程中发生了和企业不匹配的一些情况,在房地产比较热的时候我们投资规模太大,超出了企业自身承载的能力,所以说政策稍微有一点儿风吹草动我们就感觉到艰难,感觉到冬天来了,实际上作为企业应该对国家的政策,不管是遇到什么样的风吹草动,遇到什么样政策的调整,应该可以从容地应对,使企业能够在好的机遇面前得到进一步的发展。在政策调控的情况或者是艰难的时候能够把内功做好,把管理做一些必要的调整。我们看一看进入济南的大企业,保利也好,绿地也好,绿城也罢,他们都抓住了很好的机会,所以我们济南的企业应该向这些企业很好地学习,学习他们很好地理念,谦虚,把他们的经验学好,做好我们的企业,因为济南的企业根植于齐鲁文化,它的中庸,它的保守等等它的一些文化根基,都很强的制约了我们企业的发展。所以说我们在发展的过程中被淘汰,或者跟其他的企业相比是落后的也有它的必然。所以说这为我们提供了学习的机会,重汽这些年对照大的企业也进行了不断地自我更新,使我们的企业在发展当中克服了一些过去国有企业面临的问题和弊端,通过自己的努力有了很强的发展势头。面对目前的调控形势我想和大家一样,政策都是一样的,我们大家都在一个环境当中,都是在一个游泳池中游泳,肯定有快的,有慢的,甚至还有淹死的,我觉得很正常,一个企业、一个行业如果没有淘汰率,如果没有竞争的环境我想这个行业肯定会灭亡。刚才陈教授也讲到家电产业的竞争更严峻。所以我想我们房地产行业存在着自身发展的需求,也更多地承担着社会的责任。作为国有企业来讲,应该兼顾企业利益和社会责任,更多地把企业自身的事情做好,我想只有这样,我们的企业就不会倒下去,我们的企业一定能够更好地发展。从总的趋势来讲我很同意陈教授的观点,无论哪个行业,中国经过30年的发展已经积累了更多的经验和条件,正在进入一个量变到质变的过程,中国在发展,房地产不可能不发展,这个进程不是哪一个人可以阻挡的,如果我们把企业自身的功夫做到家,把企业管理好,我想这是最主要的。这样我们就会在市场上经受住考验。谢谢大家。
    主持人:练好内功,政策是中央制定的,我们只是做好自己的管理。我们听听王晓飞的观点。
    [王晓飞]:刚才杨总提到了,没有不赚钱的行业,只有不赚钱的企业。我们回想一下,在1992年朱镕基的年代,同样也是治理通货膨胀,我那会儿刚念大学,但是我到海南去就非常惨淡,到处都是烂尾楼,深圳也是,市中心黄金的地段也有烂尾楼,但是同样在那个年代,诞生了王石、潘石屹等房地产优秀的企业家。实际上在过去,有人说房地产是随便搭个草台班子,懂不懂建筑都不要紧,只要有资金,有胆识就能够做房地产,而且确实也做得不错。过去搞房地产就是具备了资金、胆识,有冒险的精神,你能看得准这个市场,可能很多房地产人在这个时期积累了大量的财富。
    随着房地产行业的发展,到了目前国家调控这么严峻的今天,单纯地靠有点儿资金、有点儿胆识竞争优势就不是那么明显了。
    主持人:那么现在靠什么呢?
    [王晓飞]:现在的资金链可能紧张了,胆识同样需要,下一步的竞争格局里面我认为更多的是除了要懂传统的建筑、产品设计和正常的成本控制这些方面的常规知识以外,你能提供一些凌驾于同行之上的,让别人无法跟你竞争的东西,过去你搞会所人家也搞会所,你搞景观人家也搞景观,这一类的东西是别人比较容易学习和抄袭的东西。
    主持人:主要是个人的特色,像华强广场?
    [王晓飞]:以华强为例,华强是房地产的一个新兵,华强集团是一个老的国有企业,2003年改制,华强的发展始终跟着中央的政策,八九十年代中国很重视电子信息产业,华强当时从事电子制造业,一举成为中国电子信息行业的百强,始终在前十位、二十位。国家这两年大力谈文化科技产业的时候华强又一举成为中国文化行业的领头羊。在两三个月前,胡锦涛主席到华强给了华强一个至高的评价:做好中国文化产业的领头羊。那么华强在房地产行业的发展,现在在山大路和解放路交界口的地方做了华强电子信息高端服务业基地。我可以非常自信地讲,华强做这个项目它可能能在这个项目上做出品牌。
    主持人:哪里呢?
    [王晓飞]:华强的客户资源的整合能力比较强,如果纯是一个开发商可能只盖一个楼,我们这个项目下面的电子卖场是一个实体部分,和网络交易、电子信息行业的服务是一个整体的东西,当然配套有一些公寓,这些公寓也没有人去住,肯定都是为中小型的企业提供研发和创业的地方。我们的写字楼定位也是以电子信息为主的。华强从电子起家,而且在中国的名气还是比较大的,有大量追随它的客户,我们现在在深圳更建立合作关系的厂家有8000多家。
    主持人:根据每个项目不同的特点做。
    [王晓飞]:对,在电子信息方面有他的优势,同时在文化科技方面也有优点,再说我们的华强城,像泰安的欢动欢乐世界是华强规模最小的一个项目,核心就是动漫、游戏,利用一些技术打造了一个文化活动,看起来是一个动漫产品的展现形式,但是我们和房地产结合了,再一个城乡结合部拿了一片地,通过这个项目把这一地区的人气带起来,进而房地产的价格就可以得到大幅度的提高。
    主持人:看来现在的房地产不管将来的政策怎么样,肯定越来越不单纯了,搞得越来越丰富,或者是有它的更多的内涵。谢谢王总。下面请张总用简单的两句话总结一下大家刚才的发言。
    [张岷]:我觉得也不用总结了,因为大家都是圈内人,大家一块儿聊,每个企业有每个企业的特点,我刚才说上半场、下半场是想有一个交流,到了现在的阶段企业有哪些是应该做的,或者是有哪些指标是应该考虑做的。下半场会有新的游戏规则出现,有可能上半场是足球,下半场是篮球了。最近一年多来我感觉到济南的企业甚至有一些大的企业可能有一些转轨,比如说金融,比如说融资,你没有这个方面的一个提升的话,你还是盖房子,不论是技术还是流程,可能还是一个很大的问题,这个不需要在这儿聊了。我们既然是同行,现在在外界有很多妖魔化我们的东西,我们也经常自己开玩笑说开发商,今天中午交流的时候,他说我不知道为什么媒体也不说,谁也不报,我说过这十几年开发商做的房子,如果用同样的资金,国家是一半都做不出来的,房地产企业其实做了很大的贡献,这是我们的贡献。我是本土企业,我有山东人地域的情节,我们开发商之间我觉得应该是合作,而不是竞争的状态,但是城市之间的竞争是很激烈的,城市之间的竞争要高于房地产行业的竞争,因为你能够看到多远的过去就能看到多远的将来,不断地有新的城市崛起,也不断有城市在衰落,我们作为开发商,整个城市最终表现出来的就是房子,不管是政府的、开发商的还是什么的,我们是其中的分子,我们是济南的房地产开发企业,我们有责任对济南城市的发展作出我们的贡献,而且济南这个城市如果落寞了,我们开发商再谈自己的抱负,那就是空谈。谢谢大家
    主持人:谢谢张总,通过张总的讲话可以感觉到选择一个城市要感谢开发商,选择房子的时候就要和开发商作对了,这是消费者心理。
    [张岷]:我再补充一下,济南整个城市以前是挺好的,但是后来慢慢衰落了,这种衰落是由很多因素组成的,现在在重新开始往上走,我希望各界还有地产人一定要有这股力量,使大家一起去做,现在逐渐没有人说济南是一个县了,我觉得这是一个好的迹象,特别是今天主流媒体做的活动,我也希望能有这个声音做传递。
    主持人:谢谢。再次向四位嘉宾表示我们的感谢,谢谢你们!下面中场休息5分钟,行业有上、下半场,我们的活动也有上半场、下半场。5分钟后我们将邀请三益中国院长高栋先生为我们带来精彩的演讲。一会儿见。
 (中场休息)
    主持人:各位嘉宾,上半场是由陈淮先生进行了主题演讲并且进行了对话,陈先生为我们大家增添了防守的信心,相信大家也能感受到这一点,2011年楼市虽然整体低迷,但是仍有一类地产产品是异军突起,成为地产行业的一刻新星,也是新的希望,那就是商业地产。但是现在很多人也对商业地产抱有不理解或者是置疑的态度,它真的就是新希望,真的就是避风港吗?下面我们请一位嘉宾解答这一问题。请大家用掌声欢迎全国工商联房地产商会专家委员会委员三益中国院长高栋先生为我们深入分析商业地产。有请高栋先生!
    [高栋]:谢谢大家。
    刚才听了陈淮主任的高见、分享和各位嘉宾的精彩互动,作为论坛的绿叶我来分享另外一个话题,就是商业地产的话题,其实商业地产在今年受到了特别的关注,是因为一方面住宅遇到了很大的争议,有很多的资金、开发商进入这个行业,你会看到在商业地产里面有强化的两极,第一有人说商业地产是未来的黄金十年,你会看到有太多的公司进入这个行市行业,商业地产里面有很多新的机会,但同时你会发现,这个行业虽然很火,但是很多时候要火中取利。我记得恒隆地产的陈董事长在一次论坛中说过一句话,他说在未来住宅地产里面没有死掉的开发商可能会在商业地产中死掉。商业地产里面有很多的陷阱,我们都很有信心,我们以为自己是活下来的,边上是死去的。但是历史会证明,你死了,你边上的人也死了,这就是陈行中(音)的原话,这说明商业地产是很复杂的一件事情。
    我们对商业地产有很多的研究,三益也是做商业地产全产业链的公司,我们现在有一个物业,可能更多人所知道的是我们的设计在很多地区为很多开发商做过很多的地产设计,包括在济南也做了很多。像阮总的红商房(音)、保利中心,在潍坊做的泰华城(音),在淄博做的五彩城(音)等等项目,所以我们对商业地产也有一些感触。我们回顾一下。
    如果说商业地产在去年有什么关键点的话,我总结了六个关键词。
    快。我看了一下,去年几乎所有做商业地产的大佬们都加快了对商业地产开发的速度,去年万达开工17个广场,开业8个。华润万象城是2004年做成,第二个是隔了6年的时间,2011年非常快地加速了商业地产的进程,我们自己旗下的商业公司就在做无锡万象城、杭州万象城,都是在2011年开业的,所以说速度非常快,青岛还有全国最大的万象城,所以都特别快。还有很多,像中粮、世贸、凯歌等等,包括一些刚刚进入这个行业时间不太长的企业,比如有一家公司叫彭新(音),是上海的一个公司,他们计划做十年百城计划,要在十年内做100个购物中心,所以说速度非常快。
    变。什么叫变?我们会看到在这个行业当中一些以前做住宅地产商的人正在做一个非常大的变化,也不是说转型完全做商业地产,但是会非常关注商业地产,并且在一部分转向这个行业,最明显的就是万科。万科最近作了这样一件事情,很多人说万科不做商业地产了,我说不是的,可能只是做商业地产比较低调一些,在今年的3月28日发布了三个产品线,一个是万科广场,第二个是万科宏(音),第三个是万科大厦,是一个办公产品。万科在前几个月的时候,在行业当中做商业地产的研究,找了四家公司,他们是英国和美国最顶级的商业公司,他们就是做类似于购物中心的研究,因为万科往往会先行进行研究,万科在住宅领域的研究非常深入,但是商业地产可能刚刚开始,万科手上有几百万方的商业物业,而且明年2012年龙港项目(音)就要开业了。我中午吃饭的时候大家也在谈,好多的大牌有时候未必是自己想做的,他们是被迫下水,不得不做,箭在弦上。如果那么大量的住宅开发量,商业项目的量也不会少。
    第二在住宅屡造调控的时候,成长模式也会受到关注,所以我们正在做这一类的事情。《中心导则》我们差不多已经编完了,12月7日就会发布。这个是做什么?其实不是做设计线的产品,是把设计作为一个载体来研究关于商业的投资、它的定位、它的招商、它的运营,如何在设计里面反映。
    我举一个简单的例子,我们研究商业动线,这其实是一个很复杂的话题,绝对不是一个设计的话题,有四种,线性动线、网状动线、放射状动线、环状动线,哪种动线对商业最好?对商业的价值用什么样的提升等等都会在里面做一个体现。所以我说像万科这样的公司要做这个领域的话会投入很大的精力先做这方面的研究。
    我今天中午跟中海的老总在一块儿吃饭,9月份,在上海我参加了中海70多人的商业地产的培训,基本上是中海做商业地产产品线上一线经理和相关人员参加的,中海今年也是要把商业地产,把酒店、办公作为发展的一翼进行发展,我想中海也是为了尽快地发现和培养人才,因为商业地产的人才是非常稀缺的。当然还有很多在变化的,保利也好,融通(音)也好,都在发生很大的变化,这已经不是他们愿不愿意变的问题,事实就是这样的,很多是迫不得已的。
    混。什么叫混?很有意思,在商业地产界、在零售界大家开始玩儿混搭,像华润旗下有很多的品牌,华润万家等等,万达有万达影院、万千百货等等,包括世贸也开始做世贸影院等等。很多的开发商在进入零售领域这么一个资源。但是反过来我们会看到,零售商也在开始进入房地产的领域,或者说进入商业地产的领域。
    前两天我们刚刚做完月新(音)在沈阳的项目,是做家具出身的,做了一个非常大的城市综合体,包括红星美凯龙,在很多地方的商业地产发展都很快,另外乐购要做9个乐都会(音)购物中心,这就不是做超市的了,是购物中心,它跟乐购所有的合作伙伴,像KFC、必胜客、达夫妮等等一起做综合的开发。所以我们看到这个行业当中上下串的很厉害,互相交融得很厉害。这件事情其实也反馈了,在商业地产领域里面资源的重要性和资源的稀缺性。
    联。所谓的联就是联合,在行业当中去年也看到很多的联合,比较重要的是太古(音),太古地产在中国有5个项目,像北京的三里屯、太古会等等,所有的项目都是跟本地企业联合的,联合什么?联合本地企业的拿地资源,太古会的资本和商业资源,这样强强联手共同参与商业地产的开发。包括今年我看到万科和中粮也在联手,在北京做一个20万的购物中心,是一个很大的联合。所以在未来可能因为商业地产的复杂性联合可能会越来越多,互相利用各自的资源进行介入。
    新。在2010年我们也看到很多新产品、新品牌、新模式、新渠道等等,大家都在做很新的东西,就像我们最习惯的万达,其实也在做很多的变化,我今天看到万达的第四代综合体也在探讨,把文化等很多的概念融合在一起做一个新的综合体。包括一些不算太大的公司,但是他的产品出来以后会给大家带来很多清新的控制,包括水容城(音)等等,都是一些新的产品。但是除了产品以外,我觉得这个行业还有很多不为人知的金融渠道、金融模式,这个待会儿会讲到,它对商业地产的影响会更大,我们平时熟悉北京的东方广场,大家都知道是李嘉诚的,但是这个东方广场最近已经变成了慧娴信托(音),它已经打包信托了。包括我们看到的凯德(音),待会儿我也会讲到凯德。像这一类的商业地产的专业开发商,之所以在中国非常迅猛地发展他的金融平台、他的资金的搭建其实是非常有效的,跟国内的资金平台比起来是非常有效的,而且也是非常创新的做法。因为做到最后你会发觉,跟住宅比起来,我觉得如果探讨商业的话,商业几乎没有办法回避这个话题,如果你把商业做成一个项目,我觉得问题还不大,有钱就可以了,或者有资源慢慢磨就可以了,但是你想把商业做成一种模式,资源平台打不通基本上就是一句空话。
    缺。这个行业缺了很多东西,缺资金、缺资源、缺人才、缺产品、缺品牌,有很多缺失的地方,但是这个缺也不是一天两天能够补上的,所以我们看商业地产的快、变、混、联、新、缺,可能就是我们在2011年之前看到的商业地产的一个表象。
    回头我们再看一下商业地产的特点,为什么会那么繁?高风险、高收益、长线盈利、产业链复杂等等,这些都大家都能看到,或者都能知道,但是具体到内容其实有很多的区别。我觉得在商业地产里面有一件事情是很重要的,就是它的价值如何认定。因为这个在住宅里面是不需要探讨的,说住宅的价值,他会不会增长。但是商业的价值麻烦就麻烦在他有双重价值,包括他的位价(音)和运营价值,这个我相信大家都能理解。
    大家都知道上海的正大广场,我经常拿这个案例做正面和反面的例子,他们开玩笑说正大广场2006年就是上海的一个反面典型,你在2010年去就是上海的一个正面的典型。因为正大广场在2006年之前遇到了非常大的麻烦,我记得那一年他们的租金收入是8000多万,8000多万是什么概念?连空调费都不一定付得起,所以有段时间也不知道是因为撑不住了还是怎么样,他们把陆家嘴一块非常好的商业拿到市场上去估价,估了25个亿,但是没有人接他。2006年以后正大广场发生了很大的变化,所以我说商业地产有时候是天时地利人和,你不能强求,为什么会发生变化?第一,在2006年以后,陆家嘴地区住宅的消费力开始慢慢地提升了,以前的收益率不高。第二,2006年零售行业发生了非常大的变化,就是国外的快销市场进入了国内,我们所知道的乐购等等都是在2006年前后进入了中国,给中国的商业地产带来了很大的品牌的力量。第三,大家都知道正大换了第四任总经理,他是我非常好的朋友,他是非常有商业经验的,在那一年他做了很多的变化,把餐饮娱乐提高到了非常高的高度,减少了零售的份额,差不多用了一年的时间把这个项目调整过来了。到了2009年,正大广场收入是4.3个亿,那个时候又拿到市场上去估价,估了多少?估了125个亿。你想想,原来25个亿,估到现在的125个亿,但是他不会卖的。现在的正大广场如果是星期六、星期天的话日均流量差不多在35万人次,如果大家做过购物中心的话就知道这是一个非常恐怖的数字,每天有35万人次,基本上就是一个下金蛋的鸡。
    但是你要知道商业是一个变化的过程,商业难就难在它是一个变化的过程,就是你以前做了正确的决定,在后来未必是正确的。在2006年正大广场做了一个非常正确的决定,决定引进萨若(音),在那么早引进萨若是需要勇气的,因为国际品牌,包括奢侈品,说句不客气的话其实都被中国养刁了,你如果在迪拜你会发现这些品牌全都放在一块,在中国他只要进来就有很多很多的要求,要贴装修费,当时正大贴了2000多万的装修费,这个在当时是非常大的一件事。但是萨若的到来确实对正大广场人气的吸纳带来了非常大的作用,因为那些奢侈品的品牌不是一个人进来的,他们也在看别人会不会进来,萨若进来了其他的品牌陆续也都进来了,所以这个对于品牌的集约,包括人气的吸纳是有非常多的好处的。后来正大换了好几任总经理,我跟现在的总经理是朋友,有一天我们吃饭开玩笑,我说正大现在做得这么好,你有什么不满意的地方吗?他说如果说有不满意的地方,我现在最不满意的就是萨若像个钉子一下地卡在我的商业里面,占了2000多平方,签了10年的合同,如果把它去掉的话,那么购物中心的收益还会更高。
    所以你看,商业就是这个的,在一个阶段为了做火做了很多的决策,但是在另外的阶段未必是正确的,所以是特别复杂的,不是说商业策划完、定位完、设计完、招商完、建成,建成只是开始,运营的过程更复杂,所以这是一个非常有意思的话题,拿来分享一下,只是为了表达商业在它的价值里面,跟住宅是完全的两码事。这也是我说商业地产说到根上就是一个金融地产,一是金融地产不代表要花很多钱,二是以追求租金收益为根本的资本在载体。
    在国外做得好的商业地产没有开发商,只有运营商,然后它会吸纳很多的资金来做这样的事情,包括做私募,它会解决资金的问题,把它作为一个有长期收益权的金融工具才是商业地产的最终魅力,当然这件事情离目前的中国还有一点距离。我们待会儿可以分享一下凯歌(音)的做法。
    在我们的PPT里面我们看一看商业地产的角色,看看他的难题还有他的对策。其实对策这句话说得不对,这件事根本不是我们能解决的,奥巴马都不能解决,我们看一看在商业地产里面关注什么。
    其实商业地产在这几年也有很大的变化,它的角色也发生了很大的变化,我们以前说在三线城市或者是四线城市,往往是三个一:一个百货,一条街,一个中心,商业模式是很单纯的,但是随着城市的发展,随着消费力的增长,随着消费的转型以及很多商业地产的发展,其实商业地产已经有多种角色,角色会变得非常多,包括我们在看商业这件事情的时候也会用很多的观点来看它,包括刚才谈到的另外一个商业地产,以大型的动漫游乐为主体作商业地产,是特别有意思的话题。
    我们看一看商业地产在各个地区的情况,我们拿济南的例子做案例,我们知道在2011年济南有很多商业地产的话题,包括恒隆广场。我们看一下商业地产最原始的就是购物消费,说角色的话题其实也有助于我们理解,我们将来如何介入商业地产这件事情,有什么有的方式介入,这是传统的方式。我们可以看到,商业地产越来越跟文化相结合,这也是“十二五”规划中政府在推导的,我们可以看到娱乐跟体验,这个可能放到文化前面可能会好一点,因为随着消费的转型,我们都知道体验型是商业地产越来越重要的筹码,因为网络的兴起会很大地、直接地削弱商业购物的感觉,但是体验是无法替代的,它会起到很重要的作用,问题是怎么做才能体现出体验来。
    我们还可以看到复合功能,所谓的复合功能就是我们的综合体,现在我们也知道,不管是一线城市、二线城市、三线城市,政府主要的模式就是综合体,你有很多的模式综合去做,但是复合这件事情,我们要看复合什么,商业地产复合什么,其实外延可以更广,复合的外延可以更多,我们有一个国外的例子可以反映它到底复合的是什么。
    最后一个是金融平台,就是像境外的一些公司在中国做商业地产是怎么做的,我们随便看一下。我们拿刚才的正大广场来说,在整个的发展过程中购物的比重在下降,休闲、娱乐的水平在上升。这一块的增长我觉得对商业的影响非常非常大。一样,它反过来会对产生重大的影响。
    我们再看一下文化的因素。我这边有一个项目,这个项目是我们公司自己投资的,当然也是我们自己设计、自己招商、自己运营的,是2008年开业,到现在差不多已经三年的时间了,这个位置很好,经贸大厦在它的边上,是在上海的黄浦江边上,这个地方是非常传统的地方,包括里面的仓库,边上的仓库都是杜月笙(音)时候的仓库,所以也是蛮有历史的一个地方。其实原来政府在这个区域里一直是有矛盾的,就是到底是拆除进行开发还是保护性的开发,后来经过种种的曲折,由我们公司进入,进行改造和运营。其实在这个项目里面文化的特色在商业里面起到了结合和应用。这个是当时的情况(PPT),这个是改进之后的情况(PPT)。你会了解到上海的老码头是一个新的地方,我们第一期开了2.5万方,第二期差不多有10万方。包括把上海的文化、上海的精神组合在里面,配合整个地区的改造,让它成为滨江地区的亮点,其实也是由于这个项目的开发,导致了政府后来说整个外滩沿线全部停止,所以这个项目在当地的影响还是非常大的。这个项目是2008年年底开业,你想想这是什么时候,当时也受到了很大的影响,但是现在我们的入住率是95%,第一期每年的租金是4000万左右,应该是一个良性的场所了。有的时候你说一个好的文化进入到商业,同时又让商业焕发出它的光彩来,其实是非常有意思的一件事情。
    关于娱乐体验。韩国乐天世界是一个比较极端的案例,如果大家去过会知道它是一个以游乐为中心的巨大的综合体,其实娱乐有很多的特点,只不过我们看怎么去运用,包括娱乐的很多业态,我不知道大家知不知道上海有一个购物中心叫宗盛(音),里面有一个业态叫“星期八小镇”,这个又叫儿童职场体验馆,什么概念呢?其实是做了很多给孩子的职场,你可以做银行职员,可以做警察,可以做空姐,可以做消防员等等,建筑物的大小都是原来建筑物大小的2/3,然后让小孩子体验,他也要排队,要为别人服务等等。这些其实也是娱乐的一个非常重要的方面,我觉得娱乐有很多可以激发人或者是激发孩子内在的一种情绪,然后能够跟商业结合起来。并且让这些二次分配,能够给其他的业态用到,不管将来的业态怎么做,一定有很多很多的方向,包括体验也好,它是很重要的一个趋势。可能我们现在做的综合体都有复合功能,但关键是怎么复合法,复合功能与监管之间到底是什么关系。
    在新加坡也有个项目,这个项目非常好的诠释了各种复合,当然它也是非常极端的一个项目,它是轻轨的一个项目,它里面有办公楼,有写字楼、有酒店、有很多内容,包括还有缆车直接到,还有码头(因为靠海),它是一个非常强大的轨道交通的枢纽,这在我们很多的城市都会看到,它有一个非常强大的立体停车系统等等。但未来这种商业综合体一定会成为商业地产的主流模式,甚至我们的地产业是要已经综合体的面目来出现的,那么如何解决好综合体内业态的复合,把功能组织起来,其实是一个重要的话题。
    我们现在看这个项目,这个项目是三益设计的,在上海。号称是北上海最大的一个购物中心,总量大概30万平方,纯商业的量就是我们看到的商业的量大概是15万方,这是很大的。这个项目我们做了6年,不知道改了多少遍,上个月还是这个月开业了。开业很好,开业第一天停车位都没有,全部停满,火爆得不得了。但是我给大家看一下,这个项目其实挺有意思的,这个是上海的一家开发商,叫成风(音)是非常有意思的一个开发商,专门拿轨道交通的新项目,拿的非常多,在全国各地拿,但是被凯歌收购了,凯歌第一次花了100亿收了它三个项目的50%的股权,第二次花了42亿收了它一个项目,但是你看凯德做的第一件事是什么?这是我们原来出租的一个平面,就是凯德进来之前的一个平面,有很大的百货,凯德进来之后做的第一件事就是把主力都去掉。凯德是做基金的,基金跟常规的房地产公司开发有很大的不同,他们关注两个指标,第一个叫收益率、第二个就是人流量这个指标。所以凯德这个公司一定不会放太多的主力店,因为它是消耗租金的,它一定会提高租金的收益率,我们反过来想,如果没有主力店的话,其实做商业是很难的,我相信在行业当中除了恒隆、国金(音)他们有非常强大的商业资源做这件事情,否则还是要受到很大的挑战。像凯歌这个公司怎么做这个商业的?凯德目前在全国有6个信托,17私募,管理着1998亿的资产,就包括商业,现在大概有530亿,大概490万平方,在35个城市,一共有3个项目,他是怎么做的?他做两块,我们叫把商业的开发跟持有进行分离,但不仅仅是这样的分离,他是把商业的开发跟培育和持有分离,这样就会产生地产开发跟运营和基金的做法,所以一般有两种做法,第一种是私募,我刚才讲过了注重回报率,所以用私募来做,等到做的差不多,有更多的回报率了就打包上市。所以他用了非常好的资金通道,也是一个金融创新的通道做了一个创新的项目。所以我觉得我们不能忽视凯德另类的公司未来的平台,当然这也是未来中国要学习的方向。
    因为时间不太多了,所以我就说得快一点。我相信开发商肯定都有很多的困难,包括出售也好、评价也好,其实这些背后都有问题存在,背后都有原因存在,包括我们建筑师,很多建筑师在做商业地产的时候一样会有问题,我们不详细讲这些问题是什么样子,但是背后也一样有很复杂话题。
    所以我们说在商业地产里面复杂性在于它不是两元化的问题,它有很多的难题,我甚至称之为是四面楚歌,你看招商推广、运营等等,我了一些案例,看看做了些什么事情就知道它有多复杂。
    所以我说我们将来在商业地产里面关注什么呢?从这么多年我跟商业打交道,我觉得最大的问题就是对商业的认知的问题,商业的投资、运行不是一个叠加的过程,是编制的过程。我们会发现前面的问题在后面会重复地出现。有的时候我们假设,现在顾问开始边缘化了,如果顾问不能跟商业结合,不能跟招商结合、跟资源结合就会发生一个非常大的问题,包括设计也是,好的设计其实不是一个专业问题,它其实是一个商业问题,在设计领域,到现在为止还没有成为一个单独的门类,包括我说招商跟设计有什么关系,我说在华润,我们做设计,概念设计完成的时候主力店招商咨询已经结束了,方案设计完成的时候跟主力店基本上已经完成技术对接,前面是特种店(音)进行招商咨询结束,在扩充的时候差不多主力店进行完全的技术对接,然后在施工前期我们基本上大的参与的店完成了咨询和技术对接。你看招商不是完成了以后才进入,而是在前期的时候就进入了,所以说是非常复杂的交织的过程。
    所有这一切对开发商也好,对服务商也好,都要建立全产业的开发链条,要它当成一个系统来做,这才是非常重要的话题。我们看怎么样去把这三件事合到一块,怎么样做全产业开发平台,然后怎么样去共同地认知这个东西。
    商业地产确实很复杂,但是也不像洪水猛兽那么可怕,但是我觉得首先要理清我们的目标,我们的需求到底是什么,我们开发商的目标,服务商的目标等等,当然还得有战略,任何一个现在已经做成的开发商还是有很清晰的战略的,包括金融战略、品牌战略、资源战略、拿地战略都是比较清晰的。当然我们还要有共识,我们要跟业主有共识,要跟市场有共识,要跟团队有共识,和在座的竞争伙伴也要有共识,因为在一个区域里面很多人做商业。另外突破创新永远是做商业地产的不二法则。以前我说做商业地产是三种动物的结合,狮子、狐狸、猫。狮子代表着资金雄厚,狐狸代表着它的专业,另外还有猫,猫就是耐心,做住宅赚快钱赚惯了,所以做商业有时候是非常难熬的一件事情,只有这样我们才能完全阶段性的目标,才能在商业领域里面获得比较大的成功,做商业地产很难,但是不会更难。
    所以希望大家在2012年,能够在商业地产里面有所建树,也祝愿济南的商业地产越做越好。谢谢大家。
    主持人:每当说到房地产的时候我们都会有千言万语,因为毕竟是从事这个行业或者是从事这个行业研究的,非常感谢高先生的精彩演讲,尽管时间短,但是我们接受的东西比较多,商业地产的开发应该说不简单,但是与住宅地产相比,商业地产似乎少了政策调控这一道紧箍咒。原本开发商业地产的开发商自然准备大干一场,而没有开发商业地产的开发商也可能会跃跃欲试,在座的嘉宾自然也有自己的见解,接下来我们通过一个对话环节来探讨一下商业地产领域的一些话题。下面我们用15—20分钟的时间对最敏感的事情进行交流。
    我们再次邀请三益中国院长高栋先生作为我们的对话嘉宾,同时邀请蓝石集团董事长张岷先生作为我们的对话嘉宾,济南华强置业有限公司总经理王晓飞先生,商业地产的代表作为我们的对话嘉宾,还有济南瑞丰有限公司总经理阮伟华先生,掌声有请山东启德置业有限公司总经理刘声元先生。掌声有请,谢谢!   
    主持人:首先把话筒交给对话嘉宾主持张总。
    [张岷]:开发商的意思可能是好的,就是探讨关心的一些问题,但是在业内我们可能有更关注的事情,所以如果我们直接交流会更好。首先我感谢高栋,他是我见到的设计师里面唯一不自卖自夸的,唯一不误导开发商的,因为我见了太多的开发商,他们说哪个项目原来是什么样的,我们去了,它变成什么样了,好像他会点石成金。但是今天高总没有讲他的东西,他有很高的操守,对于这一点我真的表示感谢。
    我也做商业地产,也做地产,现在逐渐地特别敬畏商业地产,所以决定不做商业地产了,你们认为商业地产是一个蛋糕还是一份毒药?可能每一家的感受会不一样。
    华强,我觉得这要取决于对市场的掌控能力,刚才高总讲华润,人家在一个项目落下来之前不同的设计阶段什么时间做什么,掌控的资源是非常多的,华强进入的商业地产目前还仅仅局限在电子类产品大卖场相关的商业地产,因为它具有这的客户资源和品牌优势,假如让华强做恒隆那样的东西我可能不会去做的。如果不做那个的话,就目前来讲我可能会死得很惨,也许未来10年,20年以后也不知道,在目前可以看到的情况下我不会做的。
    [阮伟华]:我是做商业地产的,也做了10多年,以前我在上海的时候和高院长是很好的朋友。我很赞赏高院长的一句话,说住宅地产只有多赚一点儿还是少赚一点儿的问题,商业地产如果冒昧进入的话是生和死的问题,要么生得很好,要么死得很惨。刚才华强的老总也讲得很好,住宅地产的形势在往下走,很多大牌的公司,像万科、中海等等都开始进军商业地产,我觉得商业地产是一个缤纷世界,里面的门道很多,包括像华强,是依托本身的电子这一块做,因为别人没法跟他竞争。最关键的是如果大家进军商业地产的话要注意你会什么,你抓住这一块去做,其他的去辅助就没问题,我做的是休闲娱乐业,我不做百货,这些客户会继续跟着我走的,我是这么理解的。
    [刘声元]:我认为商业地产是一个城市经济增长的引擎,城市靠着税收不断地增长,是靠商业在支撑这个区域的经济,我感觉商业地产生命力和前景还是非常看好的。我认为商业地产不单纯是一种买卖商品,还包括娱乐、办公、休闲等等。就像高院长说的综合体,目前商业的档次,大家的需求品位都在不断地提升,像地铁等等的城市配套,包括这个区域的需求、市场的需求,我感觉到商业地产的前景还是比较看好的。
    [张岷]:实际上我们现在探讨的话题不是商业的前景,商业的前景一定是好的,但是现在有一种趋势,就是大家认为住宅被调控了,大家都去做商业,而且现在涌现出了这么多的商业综合体,并且都很成功,不管是被逼的还是有意进军这一块,包括刚才高总说的第一个“快”字,我认为第一个项目要付足学费,不能太快了,进入和这个门槛以后可能就会快,如果不快后面就没有生存的空间。所以我自己感觉,对于我来说商业地产就是毒药,因为我的企业没有这么大的规模,我后面没有金融资本的支持,我没有金融工具的利用,而且我没有一个品牌资源的整合能力。因为商业地产和住宅最大的区别是住宅可以很容易去学习,或者是只要下了满腔热血,我请最好的工人就可以做最好的项目。但是商业建的过程是很靠前的,建成了以后才是真正的开始。所以到建成位置都是准备,只是你准备得充分还是不充分。
    所以济南的开发商或者是济南的企业在做商业地产的时候我建议大家一定要小心,它一定对某些人是蛋糕,对某些人是毒药。包括刚才王总也说了,如果他是做电子,可能是巨无霸,但是如果去做百货,或者是做休闲那可能就变了。今天高总也说了,你认为本土的企业在商业地产的模式上有没有什么可以存在的空间或者是方式?
    [高栋]:我先说前面的话题,刚才张总也说了这么多了,我作为建筑师来讲可能有一些区别,三益有三个板块,一个是我们的设计院,第二个是商业地产,第三个是投资。我早些年是建筑出身,后来人生的路走着走着就岔了,进入了商业地产的领域,包括投资、开发、运营,所以我在很早的时候就觉得,我后来想,我们很多的服务公司给甲方做商业地产的时候是拿着甲方的血在写血书,有的时候写完了就完了,反正花的不是自己的钱,但是做商业地产,那种痛楚不是设计院可以感受到的,我们早年做商业开发,自己设计自己开发,不要说其他的,定位完了,招商完了,半年之内换了50%的商家。那个时候几乎是要崩溃的,我们反过来再去想定位是怎么回事,设计是怎么回事。所以我现在在设计院里讲我们所有的设计都是为成功的商业做设计,不为好看的商业做设计。
    刚才张总问商业地产是蛋糕还是毒物。我们看到恒隆,大家都知道恒隆港会项目,每年的租金是4.3个亿,简直是天上掉下来的蛋糕,这是没有办法评估的,这是大得不得了的事情。如果再回过头来看,我们去年在内蒙古做了很多的商业,设计的人也是很为虎作伥的,在八一诺(音)一条街上,有16个商业,我们做了8个,那个城市人口才80多万,肯定死,那肯定是毒药。不过也可能不完全是开发商的问题,供应量那么大,可能政府也是解读错了需求。
    再说小的开发商能不能做,我觉得肯定是能做的,但是做起来比资源比较强的开发商要更艰难一些。恒心在上海也不是特别大的开发商,我觉得刚才张总说的是非常正确的,就是第一个项目要慢,那个项目做得非常慢,前期花了非常多的时间,而且在一个不太好的区域,在夫子庙,那个地方做购物中心不是太好的地方。但是经过很多的战略的研磨,包括如果你参观日本的商业地产的话,有一个波多广场(音),他把波多做商业运营的人马全部搬到这个项目中来,结果做得是非常成功的。成功以后再去想怎么扩张,他有很多的做法,包括在金融上也是做了很多的私募,包括在产品上也是做了很多的研判,怎么样进行标化、原则化,这样在一个后发的企业也可以做商业地产,所以我觉得首先是看对商业地产的认知,第二是他能不能做好这个产品,第三个是能不能整合。商业地产的整个力是非常非常强的。
    [张岷]:王总也是商业地产领域的专家,我们也希望听他讲一讲,在他的专业领域里面做的时候的一些思考。
    [王晓飞]:我原来在深圳干了一段时间,后来又到沈阳去,又到这边来做了这边的卖场,这跟我们集团的大背景有关系,集团是做电子起家的,我们的电子信息高端服务业现在在快速地扩张。房地产的发展是伴随着高端电子服务业快速发展的。先满足需要同时再扩张房地产。就电子专业卖场这个行业来说,我想还是有相当的竞争优势的,包括电子信息产业,国家也是出台了一系列的电子信息产业规划。
    主持人:我觉得你这样说太客气了,比如说你做电子产业,我也做,一个传真过去这些供应商都不供货了。
    [王晓飞]:也不一定,可能我们现在还做不到像国美、苏宁一样把供应商完全控制住,但是这是我们的一个方向,通过我们的网上交易可以做到将来你在这里,我提供配套服务的商户,你的客户群在哪里,你的经营额是多少,我在哪里,比如说供应链服务,可能很多人对这个词都不是特别清楚,供应链是从一个物流公司向物流的两端延伸,形成一整套的供应链服务。举个例子说,在房地产的买卖交易中,我想买你的房子,你就不愿意过户给我。同时我考虑的是你不过户给我,我不把钱给你。那么国家在房地产领域有一个政府行为的房地产交易中心来解决这个问题,在电子交易领域里面没有人解决这个问题,我们将来的供应链服务是可以的。就是我的商户在我的市场里面做产品展示,他有资金需求的时候我可以提供一定的资金需求,同时我给他提供物流配送,他把货给我华强信得过,华强在这中间也承担了一定的概念。
    [张岷]:你不要给我们讲你的商业模式,讲一讲你的开发模式,比如说你做的时候有什么优势,别人做可能会有风险。
    [王晓飞]:我现在做的电子卖场因为有客户的资源,而且华强的品牌在市场上获得的认可。
    [张岷]:设计阶段的时候你的品牌是不是已经存在了还是先建起来再招商?
    [王晓飞]:目前来说,我们有一个团队正在管理我们的电子卖场,客户的需求我们非常清楚,济南的这个产品在全国的电子行业里面应该说是最好的,比深圳的、比中关村已经更上了一个层次了。正因为我们在这个行业里面有多年的经验和客户的资源关系,在整个的设计当中,虽然没有在招商之前就设计完了,但是我们的设计基本上是符合客户需求的。下一步的发展我们也是需要向华润学习的,如果说一个开发商能力在设计之初把商户全部各归其位,我想这是商业地产里面最顶级的。
    [张岷]:欢迎大家来到这里,也感谢高总给我们带来一堂生动的演讲。谢谢大家。
    主持人:谢谢各位嘉宾,请台下就坐。做地产做得好的人都是各方面非常优秀的,这个值得我们学习,本轮的对话环节就到此结束,当然还有很多大家感兴趣的话题,可能时间的原因来不及探讨,没关系,今天晚上大家还可以欢聚一堂,继续进行深入的交流。这一次“济南地产2011年度思想论坛”在大家的精彩观点与见解当中,在激烈的思想碰撞当中,我们对地产行业的未来也有了更深的了解。
    2011年即将过去,我们期待着2012年地产行业再次出发,再创新的辉煌,再此感谢各位地产行业的精英们,本次论坛到此结束,谢谢大家!